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O QUE VOCÊ PRECISA SABER SOBRE TAXA DE CORRETAGEM, ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL, RESTITUIÇÃO DOS VALORES GASTOS COM LOCAÇÃO E LUCROS CESSANTES



Com a expansão do ramo imobiliário presenciado na atual década, incentivado pelo poder público através de políticas que permitiram as empresas que atuam em tal segmento atingir um número jamais imaginado de consumidores, geraram-se inúmeras situações de atrito entre fornecedores e consumidores, sendo que coube ao poder judiciário a última palavra, harmonizando a execução dos contratos e impondo as responsabilidades em casos de descumprimento, nas linhas próximas o presente estudo buscará demonstrar por meio do estudo do Direito Contratual e dos julgados recentes o entendimento fixado nas questões comumente discutidas em sede de direito imobiliário.


CORRETAGEM

A corretagem nada mais é que o contrato firmado entre consumidor e um profissional de tal área, para que o mesmo avalie o mercado e ofereça produtos que atendam à necessidade do comprador, ocorre que o mercado desvirtuou tal conceito, sendo que na maioria das vezes os corretores atuam como verdadeiros prepostos das construtoras/incorporadoras, não exercendo de fato o serviço inerente à sua profissão.


Na verdade, os corretores já se encontram fixados nos apartamentos decorados à espera dos consumidores, sendo que o trabalho do mesmo ao final é somente auxiliar na assinatura da documentação, e ao final o valor referente ao percentual da corretagem era incluído indevidamente no valor total a ser pago pelo comprador, quando na verdade deveria ser pago pelas próprias vendedoras no contesto da realidade narrada acima. Tal situação levou inúmeros consumidores a buscarem a restituição dos valores pagos com referência a tal encargo no Poder Judiciário, o qual pacificou a questão através do julgamento dos Recursos Especiais de números 1599511/SP e 1551956/SP, onde foram fixadas as seguintes questões referente ao pagamento da comissão de corretagem: 


1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n.1.551.956/SP)


2. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) 


Desta forma, atualmente os consumidores possuem o prazo de três anos à partir do pagamento da referida taxa para poderem buscar o ressarcimento dos valores pagos, ato contínuo, fora entendida como valida a transferência do pagamento da corretagem ao consumidor, ou seja, desde que o mesmo seja previamente informado do pagamento referente à tal serviço não será possível ao mesmo conseguir a restituição da quantia paga, fica resguardado ao consumidor que não for devidamente informado de tal serviço, com a falta da indicação do preço total do imóvel adquirido com o destaque do valor pago à título de comissão de corretagem a possibilidade de buscar sua restituição judicial, tal entendimento possui efeito vinculante a todas as unidades judiciárias brasileiras, cabendo recurso diretamente ao STJ em caso de descumprimento. 


ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

Outro ponto que vem ganhando a pauta dos Tribunais pátrios é referente ao atraso na entrega dos imóveis e a ocorrência de danos morais. Inicialmente, cumpre esclarecer que é indiscutível a validade da cláusula de tolerância, normalmente fixadas em 180 dias corridos ou úteis, caso o prazo estipulado em contrato extrapole tal lapso é passível de discussão judicial.


Ultrapassado o período inserido na cláusula de tolerância, os julgados replicavam quase que pacificamente a existência do dano in re ipsa em caso de atraso na entrega do imóvel, esclareço, o consumidor não precisava comprovar a existência da lesão à sua honra íntima para que a fornecedora (Construtora/Incorporadora) fosse condenada a indenizá-la moralmente pelo atraso qualquer que fosse o tempo, fosse de um mês ou de um ano, tal entendimento vem perdendo espaço atualmente, prevalecendo a tese da efetiva comprovação da existência do efetivo dano, além de julgados que entendem a inexistência de danos morais quando o atraso se dá por curto período de tempo, conforme se denota dos julgados abaixo:


AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL NA PLANTA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. ENTREGA. ATRASO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de que o simples inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso na entrega do imóvel, não é capaz por si só de gerar dano moral indenizável, devendo haver, no caso concreto, consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade da vítima. 3. Agravo interno não provido.(AgInt no REsp 1660794/RO, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJe 24/08/2018)


AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL QUE JUSTIFIQUE A INDENIZAÇÃO. NÃO CABIMENTO. RECURSO PROVIDO. 1. É entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça "que o mero inadimplemento contratual, consubstanciado no atraso da entrega do imóvel, não gera, por si só, danos morais indenizáveis" (REsp 1.642.314/SE, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/3/2017, DJe de 22/3/2017). 2. Tendo em vista que, no presente caso, a fundamentação do dano moral teve como justificativa somente a frustração da expectativa da parte autora, que se privou do uso do imóvel pelo tempo de aproximadamente oito meses de atraso na entrega, sem tecer fundamentação adicional a justificar a angústia ou abalo psicológico de modo a configurar dano moral, é mister o provimento do recurso no ponto. Precedentes. 3. Agravo interno a que se dá provimento, para reconsiderar a decisão agravada, dando parcial provimento ao recurso especial para excluir o dano moral. (AgInt no REsp 1715252/RO, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 07/06/2018, DJe 15/06/2018)


APELAÇÃO CÍVEL. RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. VALIDADE. 1. É legal a cláusula de tolerância devidamente pactuada, não podendo ser desconsiderado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, previsto no contrato, mormente por não vislumbrar uma desvantagem exagerada em desfavor do adquirente do imóvel. NECESSIDADE DE ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL PARA IMISSÃO NA POSSE. 2. Observada a existência de cláusula contratual que, para a imissão na posse do imóvel, depende a feitura da escrituração do mesmo, não há que prosperar qualquer alegação em sentido contrário. DANO MATERIAL. PROVAS CONSUBSTANCIADAS AOS AUTOS. 3. Sendo o juiz o destinatário das provas e, por tal motivo, tendo baseado sua convicção nos documentos acostados aos autos para fixar o quantum devido a título de dano material, não há que se falar em incorreção nos cálculos aritméticos realizados. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. 4. A extrapolação do prazo de tolerância de entrega de imóvel, não deve ser considerado relevante para caracterizar a ocorrência de dano moral, quando não se verifica um atraso demasiado, no caso, uma semana. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DE PRIMEIRO GRAU. 5. Consoante a regra estabelecida no artigo 86 do CPC/15, quando cada parte for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas. 5. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. RECURSO ADESIVO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJGO, Apelação (CPC) 0200057-30.2015.8.09.0051, Rel. SEBASTIÃO LUIZ FLEURY, 4ª Câmara Cível, julgado em 13/06/2018, DJe  de 13/06/2018)


Desta forma, atualmente, é mais aconselhável que se produza provas do efetivo abalo sofrido pelo consumidor para que se aumente a possibilidade do deferimento dos danos morais, sendo certo também que o atraso por curto período de tempo somente tem ensejado a aplicação da multa contratual, a qual normalmente é estipulada nos contratos de tal espécie, fixando em desfavor da Construtora/Incorporadora o pagamento de 0,5% calculada sobre o valor total do imóvel, a ser pago ao consumidor por mês de atraso.


Ainda à título do dano moral, insta informar que o mesmo encontra amparo em diversos códigos, a se iniciar na Constituição Federal, em seu artigo 5º, X, artigos 186 e 927 do Código Civil bem como no artigo 6º, VI do Código de Defesa do Consumidor. 


RESTITUIÇÃO DOS VALORES GASTOS COM LOCAÇÃO E/OU LUCROS CESSANTES

Por derradeiro, cumpre ainda esclarecer da possibilidade de restituição dos valores gastos com locação durante o período de atraso na entrega do imóvel ou caso o consumidor seja na verdade um investidor, que não almejasse residir no imóvel adquirido, há a possibilidade de se pedir os lucros cessantes, ou seja, o que o consumidor deixou de arrecadar em função do atraso na entrega do imóvel.


Tais pedidos não podem coexistir na mesma peça, haja vista que buscam reparar o mesmo fato, sendo assim, ou se pede a restituição ou se pede o arbitramento dos lucros cessantes, normalmente os tribunais tem entendido que os lucros cessantes devem ser calculados se forma mensal no patamar de 1% sobre o valor do bem, sendo este o percentual que se entende que o comprador lucraria mensalmente com tal imóvel, os pleitos mencionados são amparados pelo artigo 402 do Código Civil de 2002.


Ao teor do argumentado, conclui-se que as ações que versarem sobre os objetos acima balizados merecem especial atenção do operador do direito que os for manusear, vez que possuem diversas peculiaridades, estando a área em plena ebulição, carecendo de estudo profundo e complexo acerca da lide.


Por Mário Sérgio Lucena Atanazio, Advogado e Sócio do Escritório Lucena, D'Paula e Almeida Advocacia.